Cedolare secca sugli immobili abitativi
Inserito il 12/05/2011
La cosiddetta CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI fa parte del più ampio provvedimento sul Federalismo Fiscale approvato in via definitiva con Decreto legislativo 23/2011.
La prima parte del federalismo fiscale concerne l’attribuzione in via diretta agli Enti Locali di varare una propria fiscalità il cui primo pilastro è quello della fiscalità sugli Immobili abitativi, che però vedrà la sua luce solo dal 01/01/2014, mentre già dal 01/01/2011 è nata la possibilità di eseguire un’opzione per la tassazione del reddito sugli immobili attraverso un’Imposta Sostitutiva al posto dell’Irpef.
CONTRIBUENTI INTERESSATI
Possono optare per il nuovo regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o diritto reale di godimento (per. Es. usufrutto) su unità immobiliari abitative locate o in procinto di essere locate (categoria da A/1 ad A/11 escluso A/10) e relative pertinenze (solo se locate contestualmente all’abitazione).
L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa arti o professioni, nè possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non aderiscono devono versare l’imposta di registro sulla parte di canone di locazione loro imputabile in base alla quota di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
FORMULAZIONE DELL’IMPOSTA.
L’imposta si articola su due aliquote: il 21% per i contratti liberi ed il 19% per i contratti a canone concordato.
L’imposta secca sostituisce per tutti i contratti le seguenti imposte:
- Irpef e relative addizionali e comunali;
- Imposta di registro e bollo sul contratto di locazione, nonché sulla risoluzione e proroghe dello stesso.
Peraltro , in caso di opzione, non si farà luogo a rimborso di imposte di registro o bollo già pagate.
In caso di opzione vengono congelati gli aggiornamenti Istat del canone, compresi quelli da adeguamento all’inflazione da definire sul contratto con clausola espressa a pena di invalidità dello stesso.
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo; non possono essere scontati oneri deducibili e detrazioni fiscali, ma partecipa, tuttavia, al cumulo dei redditi ai fini delle prestazioni sociali (ISEE) e per i familiari fiscalmente a carico.
OPZIONE PER LA SOSTITUTIVA.
L’opzione deve essere scelta dal proprietario altrimenti si resta con la tassazione ordinaria. Chi aveva contratti in corso al 07/04/2011 (data di attuazione della cedolare con circolare dell’Agenzia delle Entrate), dovrà solo informare l’inquilino con R.R. e versare il relativo acconto entro il 16 giugno 2011, mentre altri adempimenti spetteranno nel 2012 con la compilazione della dichiarazione per il 2011.
BASE IMPONIBILE
La base imponibile è costituita dal 100% del canone di locazione annuale pattuito.
COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE
Il locatore che decide di optare per il nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore, per mezzo Raccomandata R.R. e deve contenere l’espressa rinuncia all’adeguamento Istat del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione. La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l’opzione. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa (art. 3, comma 11 del D.L.gs 23/2011).
COME SI ESERCITA L’OPZIONE
L’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato SIRIA , oppure il modello 69.
Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:
- Il numero dei locatori e dei conduttori non è superiore a 3;
- Tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
- Si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a 3;
- Tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
- Il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.
Il modello Siria deve essere presentato da un intermediario abilitato ai rapporti con L’Agenzia delle Entrate o dal proprietario se in possesso di analoga abilitazione, esclusivamente in via telematica.
Il modello va presentato entro gli stessi termini del contratto di locazione: 30 giorni dalla stipula o, in caso di decorrenza anteriore alla stipula, 30 giorni dalla decorrenza .
Il modello 69 va utilizzato in tutti gli altri casi.
Se non si esercita l’opzione nella prima annualità del contratto, essa può essere esercitata negli anni successivi, utilizzando sempre il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro
DURATA DELL’OPZIONE.
L’opzione segue la durata del contratto ma può essere revocata dall’annualità successiva entro il termine per il versamento dell’imposta di registro obbligando al versamento dell’imposta stessa.
COME SI VERSA L’IMPOSTA SOSTITUTIVA
La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell’Irpef.
Per il 2011 l’acconto deve essere versato nella misura dell’85%, mentre dal 2012 la percentuale salirà al 95%.
Il versamento segue le date per i versamenti di Irpef e addizionali: 16 giugno 2011 o 18 luglio 2011 se si versa con lo 0,40% in più (prima parte dell’acconto pari al 40%) e 30 novembre 2011 (seconda parte dell’acconto pari al 60%). Se l’acconto totale non supera € 257,52 si versa tutto a novembre.
A partire dal 2012 per il calcolo dell’acconto potrà essere utilizzato anche il metodo storico (95% dell’imposta dell’anno precedente).
DISCIPLINA TRANSITORIA PER L’ANNO 2011.
La cedolare può essere applicata anche ai contratti scaduti o risolti prima del 07 aprile 2011 (data di attuazione della cedolare secca).
Per i contratti scaduti o risolti prima del 07 aprile, per quelli ancora in corso al 07 aprile, per i quali è stata già eseguita la registrazione e per i contratti per i quali è già stato effettuato il pagamento dell’imposta di registro, il locatore o i locatori, possono applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi per il 2011 da presentarsi nel 2012.
Per i contratti registrati a partire dal 07 aprile, l’opzione si esercita mediante il deposito, contestuale al contratto, di appositi modelli (vedi sopra).
Per i contratti prorogati per i quali il termine di pagamento dell’imposta di registro scade fra il 07 aprile ed il 06 giugno, l’opzione si esercita con il modello 69.
Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 07 aprile ed il 06 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro il 06/06/2011.
In caso di risoluzione di contratto di locazione in corso alla data del 07 aprile, per la quale non è ancora scaduta la data per il pagamento dell’imposta di registro , l’opzione per la cedolare secca può esprimersi entro il pagamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69. In tal modo essa avrà valore come opzione per il 2011. In questo caso il locatore dovrà versare l’acconto dell’imposta sostitutiva per il 2011.
SANZIONI
In caso di mancata indicazione in dichiarazione del canone di locazione, la sanzione è pari al 400% dell’imposta non versata.
In caso di canone inferiore al reale, registrazione di comodati fittizi e omissione di registrazione, se l’inquilino provvede alla registrazione del reale contratto, questo ha valore tra le parti, inizia a decorrere dalla registrazione ed impegna al rispetto della decorrenza (4+4). Per tutto il periodo della decorrenza il canone annuo sarà pari ad un valore equivalente la rendita catastale moltiplicato 3 che corrisponde circa ad 1//3 di un normale canone di locazione di mercato.
Tutti i contratti non registrati sono nulli, ai sensi della legge 311/2004.
Per chi si trovasse ad affrontare queste situazione, può registrare il contratto entro 60 giorni dall’entrata in vigor del federalismo fiscale e cioè entro il 06/06/2011.
Di fatto la convenienza economica della scelta va valutata caso per caso a seconda della situazione reddituale e personale di ogni contribuente.